老周聊物业—99：蹭热度，聊地产下属物业公司与市场化物业公司之间的小差异
今天，微信朋友圈里全部都是各物业公司在《2023年我们物业服务百强企业》的排名及相关宣传。而在百强企业发布会之前，万科物业首席执行官朱保全发表了《致全员信新十年》，表示万科物业“出圈”，预告万科物业将在物业排行榜“隐身”。
这两件事有何关联，老周不清楚。只是借万科老朱的致全体员工信中的一小点内容，作为今晚的话题。
在《致全员信新十年》中，朱保全确认了万科物业将以CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”的新规划。而在稍早前（2月中旬），朱保全在《我们物业管理》卷首语发表了《我们还没走完这一代》，小哥中隐隐约约的表示万科物业二次走向市场的结果并不是太好看。
为什么，像万科物业这种行业内领头、有客户美誉度的大公司，在市场拓展、管理市场化的楼盘中屡屡失利？其实，不单单是万科物业，还有很多地产集团下属的物业公司，都存在这类问题。在前几年重新开始的物业管理市场化中（物业管理公司的外拓、间并购等），很多地产集团下属的物业公司都做得很吃力（一方面，集团下达的市场拓展任务要完成；另一方面，年底盘点、接到的楼盘大多数是亏损的），很多物业公司轰轰烈烈的做了1年的市场业务，第二年就明确说不接住宅类楼盘，主攻写字楼、商场、政府及市政物业。
这，就是今天老周要聊的线年前后那个时期，大部分地产下属的物业公司定位从“市场化”回归到“地产售后”起，物业管理的定位、管理思维、日常管理等方面都发生了很大变化，这一些企业已不适应市场化物业管理公司的运作模式了。
下面，老周就从物业管理人力成本、管理思维、决策方式等几个维度谈谈地产下属物业公司、市场化物业公司的区别。
老周1997年进入深圳中海物业、工作7年后离开。到了其他物业公司，才发现物业项目中还明确分为工程部、保安部、客服部、更不可思议的是环境部，每个部门还要配置文员岗位，负责记录文件、档案资料的管理。当时感到很新奇，后来才知道这是标配，再后来到了地产下属的物业公司，才发现有更离谱的。说两个小例子：
（1）老周前些年入职某地产下属公司，到某个项目中检查，现场走完要看资料，结果这个部门负责人告诉我“不好意思，你们突然来，部门文员今天请假，资料拿不到”。我说你打电话，问问资料放哪，打开我自己看，结果问了半天，还是找不到资料；另外，在巡检过程中，发现很多问题，现场部门直接推到后台支持部门（行政、人事、财务等），说那一些问题算是专业部门负责、集团直管，业务部门不参与、不清楚。
（2）2010年左右，老周所在物业公司一个高端住宅楼盘请高力国际做物业顾问、提升该项目的物业服务的品质。高力国际对项目管理处的各个部门进行访谈后，第一个报告中的建议就是要在管理处设置“人事部、行政部”，并建议在原有的“客服部、工程部、保安部”配置专职文员。
说回来，现在绝大部分的地产下属物业公司的项目（服务中心），部门和人员配置都非常齐全，有人事、行政、财务、客服、工程、保安、环境管理等部门和人员。特别是人事、行政、财务这三个属于后台支持的部门，更是属于集团直管部门，必须严格按集团标准配置，不能少、少不得！
下面，我们一起看看市场化的物业公司人员配置。举前几天的湖南公司的一个例子，14万平米的居住小区，项目经理、客服和财务等管理及后台人员一共4人，工程3人，安保15人，清洁外包。而且，这不是个案，2012年左右，老周在一家市场化民营物业公司，该公司当时收购了一家重庆市的著名资质的物业公司。2013年，我们总部去看看此公司的现场服务状况，发现现场人员配置与上面（湖南公司）是一样的，在一个10万多平米的居住小区，项目经理还要兼财务、客服角色；而2、3万平米的独栋写字楼，就没有配专职管理人员，只有工程、安保，有事大家一起干！
简单从上面的情况介绍，就应该大致明白为什么地产下属物业公司收并购市场化物业公司后就亏损。因为，地产下属物业公司要严格执行集团管理制度和政策，必须要配置相应的部门和人员、必须要按统一模式来管理。如此变化，不谈别的，仅仅人力成本的增加，就造成非常大的缺口！
对于地产下属物业公司，项目物业人员肯定是“盯着上级、向地产哭穷”！而市场化的物业公司一般是“盯着业主、向业主哭穷”。
为什么这样？主要是地产下属物业公司对项目的绩效考核是综合性考核、有很多指标，如：经营指标、安全指标、客户满意程度指标、物业品质指标、培训资料、人员流动指标等等；且地产下属物业公司大多数集团性公司，其内部管理肯定有官僚性质。所以，项目人员肯定是盯着区域或城市公司老总、区域或城市公司人员肯定是盯着集团老总。关于“哭”，对于地产下属物业公司而言，向地产公司或者向物业公司领导哭穷，肯定比向业主们哭穷，性价比更高！更划算！
而对于市场化、民营物业公司，对项目考核最重要经营指标，完成不了经营指标，现场品质做得再好、客户满意程度再高都没用！而且，对于市场化、民营物业公司而言，不可能公司垫付费用或亏损进行物业管理的，所以向公司哭穷百分百没用，只能向业主哭穷。所以，市场化、民营物业公司主要精力就关注业主、让业主满意。就向上面提的的湖南长沙某物业公司的运营总监，至少每天都有和小区业委会的酒局，每天大部分时间是在和业委会、业主代表的沟通中度过；而项目经理是相同、和业委会、业主联系好，能收到物业费用、能让业委会同意用公共收益对项目基础设施做改造，这就是好的项目经理。
简而言之，地产下属物业公司是按模式实施管理、要严格执行公司制度文件，要经得起公司的审计，而且在决断一件事情时要考虑各种各样的因素，比较稳也比较慢。而市场化、民营物业公司在做决策时就比较快，看主要利益。例如，在对待长期亏损楼盘时，地产下属物业公司会考虑很多原因，如：退盘的社会影响、集团领导影响（楼盘是领导介绍和安排的）、业主欠费问题等等。而对于市场化的物业公司而言，如果某楼盘亏损、且短期内没有盈利和持平的希望，就会立即采取一定的措施，退出管理，避免更大利益损失。
另外，对于长期欠费业主的追费措施，地产下属物业公司一般比较温柔、不会太多采取诉讼方式来进行催费。而市场化公司对此就直接、干脆的多了，诉讼方式、委托第三方进行催收，只有收益、性价比高就采用，而对于退盘项目的欠费业主，更是直接采取诉讼方式来进行催费，直接且简单。
以上内容，就是今天老周聊得“地产下属物业公司与市场化物业公司”的一些显而易见的差异。不能简单的说谁好谁坏，毕竟两种物业公司所面对的市场还是不一样，前几年很多地产下属的物业公司大规模扩展和间并购，后来发现不行、也收缩了、重新定位，主要开拓商写物业（写字楼、购物中心）、政府物业和市政公建物业。
其实，对于市场化物业公司而言，那些被地产下属物业公司“食之无味、弃之可惜”的住宅楼盘，吃起来依旧很有滋味的，主要还是两者的管理模式、管理手段是不同的。
不过，老周认为，地产下属物业公司丢弃普通住宅物业项目、完全让市场化物业公司接盘，其实就是对我们物业管理行业的一种伤害！毕竟，国内百强物业管理企业中，绝大多数都是地产下属的物业公司，公司经营中对项目物业管理品质是有一定要求的，而市场化物业公司是要求利润最大化，长期以往，普通住宅物业的生命周期、安全管理等方面都会有不同程度的影响。
写到这里，老周觉得好像有点乱，表述的不是很清晰，就此结束了。返回搜狐，查看更加多
